Bostadsbubbla?

Finns det en bostadsbubbla? Jag är definitivt inte säker, priserna är höga historiskt men som alla vet säger inte historiken någonting om framtiden.

För att se om det föreligger någon bubbla kan vi göra en förenkling på vilka kostnader som finns för en ensamstående i stockholms innerstad.

Utgå ifrån att personen äger en bostad för 2 350 000 varav ca 350 000 kronor är kontantinsats vilket tar ca 5-6 år att spara ihop vid en blygsam sparnivå.

I nedanstående tabell är ränteavdraget inkluderat så en ränta på 5% betyder en listränta från banken på ca 7%.




Vid dagens räntenivå behöver man ca 28 500 kronor i lön för att kunna köpa sig en 1:a i stockholms innerstad. Vid en enormt hög ränta som 5% efter ränteavdraget så behöver man 36 000 kr i månaden för att kunna klara sina åtaganden. Att tänka på när det gäller den här tabellen är att jag inkluderat ett sparande på 5 000 kr vilket enligt många är mycket. Har man då bott ett par år i lägenheten kommer man ha en ordentlig buffert på några hundratusen.

Amortering finns inte med i denna kalkyl men man skulle lätt kunna använda sparandet eller en del av det till amortering.

Lever man parliv så finns det enorma synergier och man kommer billigare undan, det finns inte många 2:or som kostar 4,7 miljoner.

Om priserna på bostäder skulle falla med 25% skulle lägenheten i exemplet bara kosta 1 750 000 kronor. Har väldigt svårt att se ett sådant fall på bostadsmarknaden, då i stort sett vem som helst har råd med det.

Baserat på kalkylen och 1:or i Stockholms innerstad har vi ingen bubbla enligt min mening, däremot skulle jag själv inte köpa vår egna lägenhet för det priset den betingar idag trots att vi lever parliv. I nuvarande period ser jag sparande som högre prioriterat än större boyta.

Är det annorlunda den här gången?

När mina föräldrar köpte hus 1984 tog de en stor risk. De betalade 600 000 kr för en villa i förort till stockholm. Hade de egentligen "råd" med det?

Vad jag har fått berättat för mig är att de inte hade råd med kontantinsatsen på 25% , ingen större buffert och räntan låg nånstans kring 10-12% på den tiden.
Men de tog ändå risken, jag har svårt att förstå det. Min mamma ser alltid en worst case-scenario i allt. Hon måste ha fått en knäpp när hon var på visningen.

Hur som helst så löste de finansieringen med ett lån från mormor till kontantinsatsen. När de väl hade flyttat in hade de en buffert på 6 000 kr. Hade tvättmaskinen gått sönder hade de blivit av med bufferten. Mamma jobbade bara 75% fram till 1992.

Hur sjutton vågade dem?

Varför ska vi egentligen vara annorlunda, vi har kontantinsatsen och vi har 30 års inkomster att se fram emot. Med nuvarande löner så blir det ca 20 miljoner över 30 år, förmodligen ökar den siffran med karriären.

Kanske är det bara att slå till på ett hus man gillar och strunta i att tänka konservativt och defensivt?

Cyniskt och långsiktigt

När det gäller bostad så vet jag inte i dagsläget om man ska satsa på ett ordentligt nyrenoverat hus eller ett renoveringsobjekt där man kan göra det akuta först och renovera i små etapper.

Vi har sagt att vi ska ha ett lån på maximalt 3 miljoner när vi väl köper hus men jag börjar tveka lite kring detta.

Tänker vi långsiktigt så skulle vi kunna ta en större ekonomisk risk med vetskapen om att vi har arv att vänta. Från mina föräldrar skulle jag tro att vi kommer få ca 5 miljoner kr och om vi cyniskt antar att de går bort vid medelåldern 85 år så blir det om ca 17 år.

Om 18 år blir vi helt skuldfria även om vi förköper oss på ett hus av den dyrare modellen.
Visst, det är ingen garanti att pengarna är kvar då, men ganska sannolikt då ca 60% är bundna i fasta tillgångar.

Man vill såklart kunna stå på egna ben, men det kanske är värt att satsa på ett "dyrt" hus med dels denna vetskap och att vi egentligen bara är i början på karriären och kan förmodligen öka lönen ganska mycket de närmaste 10 åren.

Summering September

Semesterresa över månadsskiftet gjorde att jag inte fick tid att uppdatera bloggen.

Jag är väldigt nöjd överlag med september då vi slutade på +126 200 kr för månaden. 104 000 kr av dessa kom från aktier.

Fick en liten bonus från jobbet som hjälpte till så att vi lyckades spara undan en bra peng trots att vi betalade semesterresa, 3 månaders räntor och elräkningen.

De senaste 5 månaderna har varit väldigt lyckosamma, vi kommer säkerligen åka på en dålig månad snart då avkastningen har legat högt över förväntningarna. Rimligt är väl att aktierna ska avkasta runt 12% per år och nu har vi gått rejält mycket bättre än så.

Via förändring EK kan man följa den "riktiga" utvecklingen då vi har flyttat runt pengar mellan aktier/lån/sparkonto.