Den gode vännen som vi gjorde lägenhetsinvesteringen med har nu nya planer.
Han har en möjlighet att förvärva 3 st tomter i närheten av stockholm och kom till mig igen för att hjälpa till med kapital.
Den här gången är det lite mer spekulativt då jag inte alls känner till villamarknaden lika väl och byggprocessen av villor känns inte heller lika självklar som med robusta byggnader i Stockholms innerstad som stått upp i snart 100 år.
Marknadspriserna på villor i området ligger omkring 6 miljoner och tomterna kan köpas för 2 miljoner styck. Om detta genomförs kommer vi inte använda färdigtillverkade hus då de inte betingar premiumpris och dessutom är väldigt dyra i förhållande till materialkostnaden. Min vän har egen byggfirma med omkring 10 anställda och som sådan har de ofta 60-70% rabatt jämfört med en vanlig privatperson.
Förmodligen kan det landa på ca 2-2,5 miljoner per hus.
Vinst per villa blir med andra ord kring 1,5-2 miljoner.
Att slå upp tre villor parallelt bör inte ta speciellt mycket längre tid än en villa då det som oftast tar tid är att leveranserna ska klaffa med behovet. Avkastningen kanske skulle kunna vara högre då det blir skatt på inkomst av kapital..
Men det finns annat som är mycket osäkert.
Arkitekt, ingen aning hur lång tid det tar att rita ett hus, ska alla tre vara likadana?
Bygglovsprocessen kan dra ut på tiden
Vår boendesituation, den kan ändra sig inom två år och vi kan behöva pengarna
Villor tar ofta längre tid att sälja
Alllt som allt kan det röra sig om försäljning om 1-2 år. Vilket skulle ge ca 17% akastning per år efter skatt.
Jag tror nedsidan är ganska begränad men avkastningen kan bli för låg i slutändan. Om vi investerar runt 4 miljoner totalt så vill jag nog ha en större säkerhetsmarginal och större uppsida speciellt då majoriteten finansieras via lån.
Magkänslan säger att vi inte bör investera.
Nån som har erfarenhet av att bygga villor och tidsaspekter?
Tycker det låter intressant. Hur mycket pengar skulle det krävas från er sida isåfall? Tror som du säger, att det gärna drar ut på tiden. Glöm inte risken med priserna på bostadsmarknaden som kan vända er kalkyl lite på tvären ifall vi får ett prisfall på 20%.
SvaraRadera/ Snåljåpen
Vi kommer i så fall förmodligen "sponsra" en villa då det är 3 tomter som säljs som ett paket.
SvaraRaderaVet inte riktigt hur lånebilden ser ut för nybyggen men kan tänka mig att man behöver skicka in runt 20% själv iaf vilket då skulle vara runt 800k. Sen hänger det såklart på att man kan låta mkt av kostnaden ligga ofakturerad i min väns firma. Men det hänger på kassaflödet som förmodligen blir skralt med ett sånt här bygge för runt 12 miljoner.