Vår skuldkvot

Det har varit en del snack om skuldkvoten på många ekonomibloggar och jag tänkte nu redogöra för vår skuldkvot.

Vi har totalt  2 268 950 kr i lån och vår disponibla inkomst är ca 52 000 kr per månad eller 624 000 kr per år.

Med andra ord är vår skuldkvot 363% en hisnande siffra tycker säkert många men samtidigt skulle vi kunna avyttra alla våra tillgångar idag och lösa alla lån och ändå ha 2 004 000 kr på bankkontot. Det tar inte skuldkvoten hänsyn till.

Det viktiga i en analys är att ställa rätt fråga och om svaret på frågan är intetsägande är det med stor sannolikhet frågan det är fel på.
Det är därför jag anser att skuldkvoten totalt missvisande då den inte besvarar någon relevant fråga.

Vilken soliditet ett hushåll har är mycket mer relevant än skuldkvot och är ett bättre mått på den ekonomiska risk ett hushåll utsätter sig för.

I vårt fall ligger soliditeten på 46,9% men kommer inom kort att vara över 50%.

Skillnad på pengar och pengar

Det ska inte vara någon skillnad men det är det.

Vår portfölj har åkt upp och ner under åren och som mest tror jag att portföljen tappat 200-250k i värde på en dag.
Men jag är härdad, visst önskar man att man sålt på toppen men samtidigt kan man känna sig trygg i att vi har det bra idag oavsett hur aktiemarknaden rör sig.
Bara på valutaförändringar i CAD/SEK så kan portföljen åka upp eller ner med flera tusen per dag.

Samtidigt känner jag ångest om det gick åt för mycket pengar på krogen trots att det bara rör sig om nån tusenlapp eller två.

Kan det bero på att investeringar ser jag inte som våra egna pengar medan pengarna som är lätt tillgängliga på bankkontot är det?
Är det för att kassaflödet kan kännas stramt i slutet på månaden?
Kanske det bara är alkoholen som skapar ångesten?

Jag vet inte, nya pengar kommer på torsdag. Vårt egna kapital har ökat den här månaden, inte minskat. Vi håller vår budget, det ska inte finnas någonting att ha ångest över, men ändå kommer den krypande efter helgens bravader...

Vår treårsplan del IV

För bättre följa vårt mål om att ha 3,4 miljoner i slutet på 2015 har jag skapat ett diagram som visar hur mycket det är kvar och hur mycket vi måste öka vårt kapital med i månaden.

Den gula linjen är förändringen av eget kapital som krävs per månad och den blåa linjen är inverterad så att när den når toppen har vi klarat vårt mål.
 

Vår treårsplan del III

Tänkte redogöra lite mer exakt varifrån pengarna ska komma då det på ytan ser ut att vara ett ambitiöst mål.

Vi ligger bra till i juli men jag använder junis siffror för att få ett fast jämförelseobjekt.


Tillgångar 4 273 000
Skulder 2 269 000
Eget kapital 2 004 000

För att nå målet på 3,4 miljoner i eget kapital i december 2015 så måste vi med andra ord öka det egna kapitalet med 48 137 kr i månaden.


Under den här perioden är tanken att vi ska spara i snitt 25 776 kr i månaden och den resterande delen på 22 361 kr ska komma från värdeökning på aktier, andra investeringar och Trustbuddy.

Anledningen till att vi kommer att kunna spara så mycket är pga en försäljning av onoterat bolag under nästa år som kommer inbringa runt 250kkr vilket ger ca 8 600 kr under de 29 månader det är kvar. Vi har en lägenhetsinvestering som avslutas nu i slutet på den här månaden och hjälper till med ca 2 400 kr i månaden.

Då det mesta av likviderna och nysparande sätts in på Trustbuddy kommer det generera snittavkastning på 9 800 kr i månaden.

Nysparande 15 000 kr
Försäljning onoterat bolag 8 600 kr
Lägenhetsinvestering 2 400 kr
Trustbuddy snitt 9 800 kr
Aktier 12 200 kr (10% ökning per år)

Totalt 48 000 kr per månad

Tycker det verkar vara ett realistiskt mål, om man nu inte kör in pengarna i TB så blir det nog aktier vilket bör ge liknande avkastning. Vi ligger runt 20 000 kr i sparande så de 5 000 extra blir en bra buffert om aktier eller något annat inte går i lås.

Ska bli intressant att följa upp det här och se om förutsättningarna ändras nån gång på vägen.

Uppdatering: Glömde räkna med att det är skatt på TrustBuddy så det blir bara 6 860 kr i månaden men man skattar inte förrän man tur ut några pengar... får lägga till en rad i excel som räknar ut ackumulerad skatt vid ett senare tillfälle.

Vår treårsplan del II

I ett tidigare inlägg så redogjorde jag för vår treårsplan men efterhand har jag upptäckt att den inte riktigt håller. Att räkna på att ha aktier utan avkastning funkar såklart inte, har uppdaterat den med 10% avkastning per år och från ett högre värde. Dessutom ligger vårt snittsparande på högre nivå än vi initialt tänkt, hur nu sjutton det kan gå till då vi knappt sparade någonting bara för ett år sedan...

Hur som helst så är det nya målet att ha ett eget kapital om 3,4 miljoner i december 2015.
En ökning med drygt 1,25 miljoner eller 43 000 kr i månaden. Vi får se om det håller, just nu ligger snittet per månad på +35 500 kr men förhoppningsvis så ökar vi inkomsterna något då frun slutar plugga till årsskiftet och vi har några engångsinkomster att se fram emot under nästa år.

Hänger löneutvecklingen med?

Har fastnat totalt för ratsits löneranking och även skaffat det till mobilen.

Nu har vi stenkoll på alla våra bekanta även om det oftast är lite svårare med bekanta i vår ålder då många nyligen varit föräldralediga.

Idag ligger jag på 90,3% och jag antar att den baseras på 2011 års inkomst än så länge. Då tjänade jag 35 500 kr i månaden.


Nu när all nyfikenhet har lagt sig kring inkomster så är det faktiskt ett viktigt verktyg.
Ligger jag kvar på 90,3% vid nästa uppdatering har min löneutveckling inte varit så bra relativt andra som jag tror och när det är 18+ månader fördröjning är det inte lätt att komma och gnälla i efterhand.

Det viktiga är att inte halka ner.

Amortera eller inte

Efter mitt förra inlägg om vad vi ska göra med de 440 000 kr vi får in i slutet av månaden så har min fru sagt sitt och vill amortera större delen och investera en liten del.

Skillnaden mot Trustbuddy (eller andra likvärdiga investeringar) över 24 månader blir följande:

Trustbuddy: 440 000 * (1+0,01)^24 = 83 078
Amortera: 440 000 * 0,025 * 2 = 22 000

Efter kapitalskatt och ränteavdrag så rör det sig om en skillnad på 1 780 kr i månaden. Det motsvarar ca 8% av våra hushållsutgifter och skulle efter 18 år till kunna ge 33 500 kr per månad i avkastning efter skatt och kanske täcka 100% av våra hushållsutgifter lagom till en tidig pension.

Det är såklart farligt att tro att man kan få så bra avkastning kontinuerligt över 20 års tid men det är alltid roligt att räkna på olika framtidsutsikter.

Just nu är bolåneräntorna alldeles för bra för att inte kunna hitta avkastning på annat håll enligt min mening. Vi får se hur diskussionerna går vid middagsbordet, fortsättning följer...

Trustbuddy

Kollade in Trustbuddys login-sida och det verkar gå ohyggligt bra för dem.

Nu vet jag inte om det är de som sparar eller de som lånar i TB som gillar dem på facebook men man kan anta att det är de som lånar eftersom det är så många.

Första gången jag gick in på TBs sida var nån gång i början av juni och jag minns att de hade omkring 28 000 likes. Nu är de uppe i

En ökning med ca 14% på bara en månad. Jag antar att det är mestadels låntagare då jag inte tror det ens finns 30 000 sparare totalt.

De verkar ha ett enormt momentum med tanke på kursuppgången under de senaste 12 månaderna.

Historik

	Kurs	+/-%
1 vecka	1,05	9,52
1 månad	0,96	19,79
3 månader	0,90	27,78
12 månader	0,40	187,50
Högst i år: 1,28		Lägst i år: 0,82

Läge att ta in dem i portföljen? Det finns trots allt många fler länder än Spanien och de nordiska länderna... Potentialen kan vara enorm. Återkommer under veckan med en analys. Frågan är vad som innebär högst risk, att vara långivare eller aktieägare?

Helger är tråkiga

Aktiekurserna uppdateras inte, valutan rör sig inte och bloggarna uppdateras sällan. Aftonbladet rör jag inte med tång men man förstår värdet av att konstant uppdatera en sida, då behålls läsarna i ett hårt grepp.

Man bara längtar till måndag 15:30 och man får antingen en kalldusch eller ett mysigt lyckorus när kurserna börjar uppdateras.. kanske dags att uppdatera med något svenskt bolag få lite mer att bevaka men det är svårt att hitta något vettigt på den svenska börsen.

Intel är ett bolag jag har börjat titta närmare på, lite osäker då jag inte är någon expert på chips (förutom sådana man äter)

Arnold Frisch på seekingalpha.com har skrivit några intressanta artiklar här, här och här och om de stämmer så kan Intel ha något stort på gång de närmaste åren.

Intel är också ett av de bolag som är mest blankat på Nasdaq vilket kan innebära kortsiktig press.
Det känns som att tajmingen är väldigt viktig om vi köper.

Ha en bra vecka!

Onoterat bolag

Vi har aktier i ett onoterat bolag som redan har sålts till ett större bolag. Bolaget kommer likvideras under nästa år och fram tills dess har vi möjlighet att bestämma var engångsutdelningen på 350 000 ska hamna.

Jag är inte helt insatt i hur man bäst kan dra nytta av den chansen.

1) Skatta 30% och vara glad över de 250 000 man får ut i handen?
2) Starta ett AB och betala ut pengarna dit, man slipper 30% skatt men får väl ändå betala bolagsskatt om det inte går att komma runt på något sätt. Kanske kan bli starten på ett investmentbolag om man nu har några fördelar av det...
3) Försöka skicka pengarna utomlands vilket kan bli en komplicerad historia..

Mycket besvär för att spara drygt hundra tusen i skatt men det är ändå ett antal månaders sparande vilket inte ska föraktas.

Hur skulle ni göra och varför?

Jakten på inkomst

Sitter med vårt excelark och laborerar med olika avkastningsmodeller och vilka möjligheter vi kommer ha de närmsta åren men jag blir inte riktigt klok av det. Det finns en sak som inte är helt enkel att förändra, inkomsten.

Ska man få in mer pengar måste man jobba extra, t ex skulle jag kunna tänka mig att jobba några söndagar per månad i en livsmedelsbutik, jag jobbade med det i 20-årsåldern. Det var enkelt och bra OB-tillägg. om jag minns rätt tjänade jag runt 150-160 kr per timme inkl OB då. I dagens läge kanske det är 200 kr per timme?

Jobbar man två st 12-timmarspass i månaden skulle det ge 4 800 kr brutto i månaden. Problemet är bara skatten, jag skulle bara få behålla 2 400 kr netto... Frågan är om det är värt det? Det är trots allt ett extra jobb utöver ens ordinarie arbete vilket tar lite på krafterna. Det är nog enklare att spara in 2 400 kr på utgiftssidan och kräver mindre arbete än att skrapa ihop 2 400 kr.

Skattesystemet är väldigt skevt när vi faktiskt överväger att inte utnyttja vår produktivitet och istället minska vår konsumtion. Inte konstigt att vi har deflation i det här landet...

(ad)Venture del II

Loggade in på avanzas nya sajt idag och jag gillar skarpt deras grafer där det både står utveckling i procent och i siffror.

Senaste veckan har varit stark för vårt lilla guldkorn då det kom en nyhet som vi väntat länge på i slutet av juni. I slutet på 2012 stod vi dock högre men börsläget på venturelistan och försenade nyheter har bidragit till kursfall. Vi hoppas att bolaget nu ska värderas upp till omkring all-time high inom kort. OMX30 imponerar inte mycket under samma period.

Snart dags för öppning och jag hoppas att den kan klättra en bra bit till idag!

Vad göra med 440 000 kr?

Detta kommer vara månadens stora beslut.

Tack vare lägenhetsinvesteringen och normalt sparande så kommer vi ha nånstans runt 440 000 kr i slutet av den här månaden som vi kan göra precis vad som helst med.

Frun ville välja några aktier, mitt förslag var att hon ska hålla koll på H&M, Lindex, Kappahl och Zara då alla är börsnoterade. Förra året så började hon gilla Lindex och de steg med 30-40%.
Att ha en klädintresserad fru kan löna sig (sic!).

Jag vill nog skicka in en rejäl slant på TrustBuddy då det känns tryggare än aktier.
Eller ska vi göra det riktigt säkra och amortera? Då sänker vi vår skuldkvot som tydligen intresserar vissa. Jag anser den vara helt irrelevant då den inte tar med tillgångarna.
En liten post i Intel kanske? De har nästan 4% utdelning och om vissa analytiker har rätt så kommer de erövra mobil/tabletmarknaden inom 2 år med nya chips som är dubbelt så snabba men drar bara hälften så mycket ström som dagens processorer..  Tänk er en iPhone med dubbelt så lång batteritid.

Roligt att det ändå finns så väldigt många funderingar om man vad man ska göra med den här summan.
Har ni några förslag?

Magkänslan

Att bedöma risk anser jag vara en av de svåraste sakerna som finns. Hur stor risk är det att twin towers händer igen? Eller en 2008-krasch som får börserna att falla 50%.

Vi alla vet att det med största sannolikhet kommer att inträffa igen. Men exakt hur stor är risken att händer nästa år? Bopriserna kommer säkert få sig en knuff nedåt men är det efter att de har gått upp 50% från nuvarande nivåer eller imorgon?

Mycket av investeringsbesluten bygger på "magkänsla". Man kan räkna hur mycket man vill men oftast blir det inte alls så man hade tänkt sig även om man gör vinst så blev inte utfallet alls så bra man hade tänkt sig eller så blev det väldigt mycket bättre. När man räknar på ett bolags värde så är det väldigt grovt, man skapar sig bara den där magkänslan om det är rätt eller fel. Försök t ex räkna på Intel, ett stort bolag med ganska stabila siffror även om PC-marknaden avtog ganska abrupt. Man vet för lite om tekniken för att man ska kunna göra sig en bra uppfattning om var dels Intel kommer ha för produkter om ett år och var kommer deras konkurrenter att lansera?

Analytiker som har väldigt bra insyn i en bransch har förvånansvärt ofta fel, chansen att hemmahandlaren ska göra en bättre analys som inte är baserad på tur är väldigt liten då vi ofta bevakar bolag i vitt skilda branscher och går mer på nyckeltal än vad framtiden kan hålla.

Som tur är har min magkänsla betalat av sig hittills men att kalla det skicklighet är jag väldigt försiktig med.

En tusenlapp mer i månaden

Vi ska köpa villa någon gång, vi vet inte exakt var förutom att det ska vara i stockholms län.


Någonting som jag tror få tänker på är att jämföra skattesatsen i kommunerna. Det kan röra sig om tusenlappar i månaden beroende på hur mycket man tjänar.

T ex har vi sneglat på Huddinge som har en hel del trevliga områden, däremot jämfört med Stockholms kommun skulle vi förlora ca 1 000 kr i månaden på att flytta dit.
Bostäderna är billigare men om man tänker sig att vi ska bo där resten av våra liv så blir det en betydande summa man går miste om.

På 30 år med nuvarande löner betalar vi ca 360 000 kr mer än i stockholms kommun. Skulle vi kunna få 10% avkastning på dessa pengar istället hamnar vi på hela 2 260 000 kr om vi räknar med att höja lönerna med åren så blir skillnaden ännu större.

Jag vet faktiskt inte om skillnaden i huspriserna har detta inräknat i sig eller om det beror mer på att husen har bättre lägen. Då folk oftast har väldigt dålig koll på skatten undrar jag om de är medvetna om detta när de går i husköpartankar.

Vad är rikedom?

I Peter Södermans bok fattiga och rika så definierar han rik som att ha fem miljoner kronor i finansiella tillgångar. Dvs inte inräknat bostad eller onoterade bolag.

Jag tycker det är en rimlig utgångspunkt för att beteckna rikedom.

Lyckas du hitta något som ger i snitt 10% avkastning per år så behöver du spara

15 000 kr per månad i 13 år eller
10 000 kr per månad i 17 år eller
5 000 kr per månad i 23 år för att nå upp till fem miljoner kr.

Det är med andra ord väldigt svårt att lyckas med detta då det brukar dyka upp hinder för sådana här mål. Dels pga hur stor disponibel inkomst man har och t ex måste man kanske köpa större bostad, bil eller något annat där man alltså inte får nalla av dessa pengar man har satt åt sidan utan då ska du hosta upp kapital från en annan plånbok så ditt totala sparande måste överstiga siffrorna ovan med råge.

Med andra ord räcker det knappast med att investera på börsen pga en historik på 10% avkastning per år. Mycket rikedomar skapas av hårt arbete med eget företag som man sedan kan sälja eller tack vare att man investerar i företag på ett tidigt stadie så att man får en rejäl avkastning om de går bra.

Diversifiering

Betänk följande

"If everything you own goes up together then you should expect it to go down together and in that case you really aren't very well diversified"

Det känns som att många förespråkar diversifiering runtom på nätet, det finns otaliga portföljteorier som ska stödja detta för att minska volatiltiteten i en portfölj. Så långt hänger jag med, men är det optimalt att ha en bred diversifiering i alla lägen?

För att förvalta en förmögenhet så är jag helt med på att diversifiera, man vill helt enkelt inte förlora den.
Men under en uppbyggnadsfas, är det då rätt att diversifiera? Jag tycker inte det, diversifierar man portföljen så ska man vara riktigt duktig och förmodligen hålla på med det på heltid för att överträffa några slumpmässigt utvalda indexfonder på olika marknader.
9 av 10 hedgefonder slår inte indexfonder över 5 år. Varför skulle då en väldiversifierad portfölj hos en vanlig svensson göra det?


Våra tillgångar är väl ganska väldiversifierade om man tänker fördelning i tillgångsslag men däremot inte inom varje tillgångslag. Vi har en aktie, en fastighet och ett trustbuddykonto...

Skulle vi klara 6% ränta?

Många bloggare skriver hela tiden om bostadsbubblan och att kraschen kommer snart osv.. Många har säkert hittat inspiration från cornucopia som hävdar med tvärsäkerhet att priserna ska ner mellan 10 och 60% de närmaste 2 till 10 åren....

I riket så ligger snittkostnaden för ett par utan barn på 5 500 kr / månaden, inte speciellt förvånande då man väl får villor till skänks i vissa orter. 

Låt oss se vad som händer med ett par med våra inkomster som förmodligen ligger runt snittet i Stockholm fast med en helt annan bostad.


Scenario 1
Listränta 3%
Nettoinkomst: ca 52 000 i månaden.
Lån: 4 500 000 kr
Ränta: 1,75% efter 50 punkters rabatt och ränteavdraget
Avgift: 4 500

Total bostadskostnad 11 000 kr
Kvar till konsumtion/sparande 41 000 kr

Scenario 2
Listränta: 6%
Nettoinkomst: ca 52 000 i månaden.
Lån: 4 500 000 kr
Ränta: 3,85% efter 50 punkters rabatt och ränteavdraget
Avgift: 4 500

Total bostadskostnad 19 000 kr
Kvar till konsumtion/sparande 33 000 kr

Är detta en katastrof? Klarar inte ett hushåll detta? Om räntan går upp så är det högkonjuktur så jobb lär inte vara nåt problem.
Visst bostadspriserna kanske går ned något men skulle de rasa? Hösten 2008 var det inga problem med priserna trots 6%+ ränta. Dippen i bostadsmarknaden kom med Lehman-kraschen, inte pga att räntan var för hög.


Vi skulle kunna låna på oss 4,5 miljoner, vi kanske gör det någon gång i framtiden men just nu är det viktigaste att lägga en bra grund för framtiden. Att förakta de som tänker på dessa två scenarierna och som vet att de klarar en sådan ökning av kostnaden så länge de är friska är korkat.
De är bara rationella.

Nytt investeringsbeslut

Den gode vännen som vi gjorde lägenhetsinvesteringen med har nu nya planer.

Han har en möjlighet att förvärva 3 st tomter i närheten av stockholm och kom till mig igen för att hjälpa till med kapital.

Den här gången är det lite mer spekulativt då jag inte alls känner till villamarknaden lika väl och byggprocessen av villor känns inte heller lika självklar som med robusta byggnader i Stockholms innerstad som stått upp i snart 100 år.

Marknadspriserna på villor i området ligger omkring 6 miljoner och tomterna kan köpas för 2 miljoner styck. Om detta genomförs kommer vi inte använda färdigtillverkade hus då de inte betingar premiumpris och dessutom är väldigt dyra i förhållande till materialkostnaden. Min vän har egen byggfirma med omkring 10 anställda och som sådan har de ofta 60-70% rabatt jämfört med en vanlig privatperson.
Förmodligen kan det landa på ca 2-2,5 miljoner per hus.

Vinst per villa blir med andra ord kring 1,5-2 miljoner.

Att slå upp tre villor parallelt bör inte ta speciellt mycket längre tid än en villa då det som oftast tar tid är att leveranserna ska klaffa med behovet. Avkastningen kanske skulle kunna vara högre då det blir skatt på inkomst av kapital..

Men det finns annat som är mycket osäkert.

Arkitekt, ingen aning hur lång tid det tar att rita ett hus, ska alla tre vara likadana?
Bygglovsprocessen kan dra ut på tiden
Vår boendesituation, den kan ändra sig inom två år och vi kan behöva pengarna

Villor tar ofta längre tid att sälja

Alllt som allt kan det röra sig om försäljning om 1-2 år. Vilket skulle ge ca 17% akastning per år efter skatt.

Jag tror nedsidan är ganska begränad men avkastningen kan bli för låg i slutändan. Om vi investerar runt 4 miljoner totalt så vill jag nog ha en större säkerhetsmarginal och större uppsida speciellt då majoriteten finansieras via lån.

Magkänslan säger att vi inte bör investera.
Nån som har erfarenhet av att bygga villor och tidsaspekter?